BTG projeta crescimento do VISC11 impulsionado por dividendos e redução de dívidas

O banco BTG Pactual reafirmou sua recomendação de compra para o fundo imobiliário VISC11, estabelecendo um preço-alvo de R$ 123. Isso sugere um potencial de valorização superior a 17% em relação ao último fechamento, que foi de R$ 104,99. A estratégia de investimento é fundamentada em três aspectos principais: a possibilidade de aumento dos dividendos, a redução do nível de endividamento e a valorização das cotas, conforme relatado pela instituição.

De acordo com o analista Daniel Marinelli, o VISC11 conta com um portfólio diversificado, abrangendo 32 shoppings localizados em 15 estados do Brasil, totalizando uma área bruta locável própria de 301 mil metros quadrados. Recentemente, o fundo tem buscado aumentar sua exposição a ativos mais qualificados, incluindo a aquisição de uma fração do Midway Mall e 10% do BH Shopping.

Desalavancagem e reciclagem do portfólio

O fundo VISC11 também fez um anúncio sobre um acordo para vender sua participação em cinco shoppings ao fundo Patria Malls (PMLL11), em uma transação estimada em cerca de R$ 257 milhões, com um cap rate de 8%. Essa movimentação é avaliada positivamente pelo BTG por contribuir para a recuperação da liquidez e para o reequilíbrio da estrutura de capital após um período intenso de investimentos.

Se a venda for concretizada, espera-se que essa reciclagem gere aproximadamente R$ 60 milhões em lucro para os cotistas. Com essas vendas, a taxa de endividamento do fundo pode diminuir de 27% para 23%, ainda que o VISC11 necessite implementar novas ações para garantir liquidez até 2028. Com a reconstituição da liquidez e as expectativas de distribuição de lucros, o fundo se alinha às estratégias analisadas pela SpaceMoney: as principais oportunidades e análises de investimentos podem ser acompanhadas em tempo real na plataforma.

Desempenho operacional consistente

Os indicadores operacionais dos shoppings pertencentes ao fundo continuam apresentando resultados positivos. No primeiro trimestre de 2026, o aluguel nas mesmas lojas (SSR) teve um aumento de 4,8% em relação ao ano anterior, enquanto as vendas nas mesmas lojas (SSS) subiram 4,3%. No entanto, o desempenho foi mais modesto quando considerado em termos reais, refletindo um ambiente macroeconômico desafiador devido às altas taxas de juros.

A taxa de vacância física da carteira ficou em 5,7% no final de março e a inadimplência líquida apresentou-se em 3,5%. Juntamente com o potencial aumento nos dividendos e o atual desconto das cotas, o BTG considera essa tese como muito atrativa.